Garnet — инвестиционная компания, работающая на рынке жилой недвижимости. Мы занимаемся поиском, оценкой, приобретением и реализацией квартир в жилых комплексах разных регионов России.

Сегодня расскажем о недавно завершившемся небольшом проекте в городе Ярославле. Три квартиры дома во Фрунзенском районе были приобретены нами на торгах и полностью реализованы за 4 месяца с доходностью 44,79% годовых.

Из плюсов только цена

Квартиры в жилом доме на улице Дядьковская в городе Ярославле были выставлены на продажу в рамках аукциона по случаю банкротства застройщика ООО «Лидер». Это дочерняя компания акционерного общества «СУ-155», которое, кстати, являлось первоначальным застройщиком объекта и обанкротилось еще в 2014 году, после чего стройка и была передана его «дочке».

Наше внимание к этому проекту привлекло множество представленных лотов – 43 квартиры. Garnet invest активно участвует в подобных торгах. Большое количество объектов, выставленных на продажу, повышает шансы выбрать действительно хорошие проекты.  

Локацию на Дядьковской улице сложно назвать идеальной – дом с плохой транспортной доступностью, расположен в отдалении от жилого массива. Однако, рядом – всего в 500 метрах – проспект Фрунзе – крупная транспортная артерия города.

Качество строительства и отделки тоже оставляло желать лучшего. Панельный дом, с самого начала позиционировавшийся как жилье эконом-класса, в итоге превратился еще и в проблемный долгострой из-за банкротства СУ-155 и его «дочки».

Фактически единственным плюсом проекта являлась его цена. Однако, этот плюс перевешивал все минусы. Низкая стоимость лотов позволяла нам, во-первых, войти в проект с небольшими инвестиционными вложениями, а во-вторых, сформировать конкурентноспособный для местного рынка оффер с привлекательной для будущих покупателей ценой.

Торги и их итоги

Аукцион проводился в условиях высокой конкуренции, причем бо́льшая часть участников – тоже инвесторы, которые, как и мы пришли сюда за привлекательной стоимостью объектов.

Тем не менее нам удалось поучаствовать и выиграть торги по трем лотам по стартовым ценам. В наш проект вошли одна однокомнатная и две двухкомнатные квартиры общей стоимостью 6,7 млн рублей.

Далее нам предстояло выбрать стратегию реализации объектов.

Сложности и немного везения

Нам не удалось провести полноценный осмотр всех лотов до начала торгов. Уже по факту покупки мы выявили в одной из приобретенной квартир важный дефект – выбитое окно и сломанная балконная дверь, ну и мелочи вроде украденных счетчиков и смесителей.

Тем не менее наличие только этих незначительных повреждений на наших объектах уже можно назвать везением. В квартирах, выкупленных другими инвесторами, встречались более серьезные проблемы, устранение которых требовало крупных вложений. Например, полный залив помещений.

В Ярославле мы работаем без собственной ремонтной бригады, поэтому дополнительные сложности вызвало привлечение к проекту сторонних подрядчиков. Один из которых, например, на месяц задержал установку новых окон.

Предпродажные работы без лишних вложений

Качество отделки от застройщика на наших объектах, как уже было сказано, было низким. Мы понимали, что без базовой переделки не обойтись.

Было решено заменить входные двери и разбитые окна, установить новую сантехнику, снять обои и линолеум, которые выдавали сложную историю строительства дома. В итоге у нас получился своеобразный White box.

Теперь нам предстояло выбрать дальнейшую стратегию – выставить объекты на продажу в таком виде или продолжить работы и делать полноценный ремонт. Для этого мы посмотрели, как аналогичные квартиры в доме реализуются конкурентами – другими инвесторами.

На их фоне наши изменения выглядели очень выигрышно. Это позволило нам выставить более высокие цены на продажу в рынок и отказаться от последующей отделки. Получилось, что на предпродажную подготовку одной квартиры мы потратили от 30 до 120 тыс. рублей.

На рынке мы позиционировали наше предложение как самый дешевый вариант новой многометражной квартиры в городе. При этом потенциальные покупатели видели, что объекты находятся в хорошем состоянии. Всего лишь нужно сделать небольшой косметический ремонт и можно жить!

Быстрая реализация

Первый объект нам удалось реализовать уже в сентябре – спустя 3 месяца после выкупа на торгах. А последняя квартира была продана 13 октября.

Знания и опыт Garnet invest позволили вовремя сориентироваться и удачно войти в хороший проект. В результате аналитической работы наших экспертов мы выстроили оптимальную ценовую политику, благодаря чему быстро и эффективно реализовали объекты при минимальных дополнительных вложениях.