Инвестиции в апарт-комплекс «Волга» – интересный и показательный для нас кейс. Сделки по большинству его объектов мы закрыли быстро, а вот продажа трехкомнатной квартиры затянулась, увеличив общие сроки реализации.

Но, даже несмотря на это, проект был очень удачным. Мы приобрели дополнительный опыт, сделали важные выводы, и главное – получили отличную доходность – 39,36% годовых по проекту, после уплаты налогов.

Основной плюс апарт-комплекса «Волга» – это его месторасположение. ЦАО, рядом с Садовым кольцом, в шаговой доступности от станций метро «Сухаревская» и «Красные ворота».

Жилье бизнес-класса со всеми присущими ему чертами, привлекающими конечного покупателя: красивые фасады, подземный паркинг, внутренний двор, лобби, круглосуточная охрана.

Минусы у проекта тоже были. Мы увидели отсутствие детской площадки и развитой инфраструктуры во дворе, а также проблемы с окружением и видовыми характеристиками части апартаментов.

Дело в том, что комплекс «Волга» построен в непосредственной близости от трехзвездочного апарт-отеля. Окна части апартаментов выходили прямо на окна гостиницы. Это, конечно, волновало людей, рассматривавших квартиры для жилья.

Апартаменты «Волга» продавались на торгах по банкротству. Мы уже не раз рассказывали, что Garnet invest активно участвует в такого рода аукционах ввиду привлекательной цены на объекты, которая дает задел для хорошей доходности.

На первом этапе торгов выставлялись маленькие лоты – одна- и двухкомнатные квартиры. Аукцион проходил в условиях большой конкуренции, и нам удалось выкупить 6 апартаментов стоимость 71 500 000 руб. с повышением цены, немного не дойдя до нашей отсечки.

Выставив объекты на рынок, мы увидели, что покупатели бизнес-класса рассматривают приобретение квартиры с возможностью переделки «под себя». Поэтому от ремонтных работ, заложенных изначальным планом, мы отказались, но разработали и согласовали с управляющей компанией проекты по электрике и водоснабжению, которые презентовали покупателям.

Такие готовые решения дали нашим квартирам конкурентное преимущество перед другими предложениями в комплексе. Отдел продаж удачно реализовал все объекты за 6 месяцев.

На втором этапе торгов выставлялись крупные лоты апарт-комплекса. Оценив высокий спрос конечных покупателей на данной локации (даже с учетом плохих видовых характеристик), мы решили еще раз участвовать в торгах.

На аукционе приобрели один объект – трехкомнатные апартаменты по очень интересной цене. По факту это была самая дешевая трехкомнатная квартира в апарт-категории ЦАО, что сулило нам высокий спрос, а значит, и быструю реализацию с хорошей доходностью.

Спрос действительно был, отдел продаж проводил много показов, но сделкой они не заканчивались. Окна нашей квартиры выходили на тот самый апарт-отель, и большинство покупателей это смущало.

Там, где маленькие объекты с такими же видовыми характеристиками разбирали как горячие пирожки (часто – под сдачу или как промежуточный вариант жилья), покупатели больших апартаментов подходили к выбору квартиры «для себя» основательнее и готовы были переплачивать за лучший вид.

Опыт подсказывал нам запасные варианты реализации проекта. Мы начали прорабатывать их сразу, как поняли, что квартира продается плохо. Рассматривали возможность разделить апартаменты на студии, продавать их по отдельности или переформатировать под готовый арендный бизнес, в том числе долевой. Инженерные коммуникации это сделать позволяли, наши специалисты нашли способ согласовать перепланировку, и мы были готовы приступить к реализации полноценного проекта. Но в этот момент нашлись покупатели.

Если проблемы с видовыми характеристиками квартиры мы могли оценить заранее и принять риски на себя, то сложности, которые начались во время оформления купли-продажи, были не прогнозируемыми.

Проверяя сделку, банк обнаружил несовпадения в кадастровом и техническом паспортах объекта – застройщик не проставил нумерацию, и в реестре не было номеров помещений. Конечно, мы исправили эту ошибку – подали заявление в адресный отдел, затем вносили изменения в ЕГРН, но работа затянулась на полтора месяца, и сделка сорвалась.

При оформлении другой сделки по ипотеке мы столкнулись с программными особенностями работы страховой компании в конкретном банке. Они не предусматривали страховку титула недвижимости, приобретенной на торгах по банкротству.

Все эти проблемы увеличили срок реализации объекта до 9 месяцев. Но благодаря слаженной работе отдела продаж и юридической службы Garnet invest мы провели этот проект до конца и получили хорошую доходность, не прибегая к альтернативным вариантам реализации.

Итак, в наш проект «Волга» вошли 7 апартаментов. Общая сумма инвестиций на их покупку – 110 505 000 рублей.

Первый пул квартир мы реализовали с доходностью 49,38% годовых. Трехкомнатные апартаменты немного «смазали» этот показатель затянувшимися сроками продажи, но несмотря на это проект закрылся с отличным результатом – 39,36% годовых.

Основные выводы кейса:

1. Одни и те же внешние характеристики локации по-разному влияют на потребительскую привлекательность малых и крупных объектов жилья.

Покупатели маленьких квартир могут жертвовать видовыми качествами помещений ради доступной цены, покупатели больших – наоборот, готовы переплатить за «красивые» предложения.

2. Слаженная работа команды профессионалов позволяет быстро решать даже непрогнозируемые сложности.

Самостоятельному инвестору следует учитывать, что возникающие проблемы, такие как необходимость внесение изменений в Росреестр из-за ошибки застройщика, могут занимать много времени, сил и денег.

3. Опыт и экспертиза помогут оценить риски и разработать альтернативные варианты реализации объектов.

В запасе у нас всегда были другие готовые решения для продажи трехкомнатных апартаментов. Мы могли прибегнуть к ним, чтобы не потерять хорошую прибыль от проекта, если бы сделка по продаже квартиры так и откладывалась.