Garnet — инвестиционная компания, работающая на рынке жилой недвижимости. Мы занимаемся поиском, оценкой, приобретением и реализацией квартир в жилых комплексах разных регионов России.

В этом кейсе мы расскажем и покажем, как квартира с плохим качеством отделки может превратиться в высоколиквидный объект для реализации на рынке.

Приобретая квартиру в жилом комплексе комфорт-класса «Новые Черёмушки», мы видели, что дома построены не самым лучшим образом. В первую очередь, виной этому стали затянувшееся проблемное строительство комплекса и низкое качество отделочных работ и материалов, на которых явно сэкономили.

Переделка квартиры была просто необходима. Мы поставили перед собой задачу создать комфортное жильё, как минимум отвечающее уровню заявленного класса ЖК.

Итак, с чем мы столкнулись при осмотре объекта:

1. Холодная квартира. Пространство под окнами полое, облицованное алюминиевыми листами – утепление отсутствовало в принципе.
2. Свободная планировка. В помещениях не было внутренних стен и перегородок.
3. Неровные поверхности. Стены были настолько кривые, что разница в уровне достигала 8 см.
4. Два больших короба вокруг вентиляционных шахт, которые съедали свободное пространство до 1 кв. м. – каждый.
5. Фановая труба для кухни размещена в самом центре квартиры. Удивительно то, что канализационную трубу расположили там, где её быть не должно. В добавок к этому короб, в который она была убрана, забирал много полезной площади.
6. Непродуманные трубопроводные коммуникации. Точки входа горячего и холодного водоснабжения располагались на значительном расстоянии от выхода в канализацию на предполагаемой кухне – нужно было вести трубы через всю квартиру.
7. Мало света. На объекте нет ни одного окна, которое выходило бы напрямую на улицу – только на лоджии, а в некоторых квартирах – на лоджию, которая смотрит прямо в соседний дом. При этом сами лоджии имеют неправильную округлую форму, и все окна из них выходят на стену соседней башни жилого комплекса. Из-за этого большинство квартир в доме получились очень тёмными.

Ремонт и новая планировка должны были помочь нам исправить ситуацию и повысить ликвидность объекта. Мы хотели придать квартире не только приемлемый внешний вид, но и сделать её функциональной для будущих жильцов. При разработке концепции и планировочных решений опирались на портрет потенциального покупателя – семью с ребёнком.

На первом этапе мы провели черновые работы:

– практически разобрали внешнюю «стену» балкона, укрепили и утеплили балкон без замены несущей внешней стены, произвели замену окон, подоконника (надо отметить, что из-за округлой стены, всё изготавливалось по индивидуальному заказу и вышло довольно дорогостоящим), проложили трассу и вывели дренажную систему для установки кондиционеров – для поддержания комфортной температуры в помещениях будущих жильцов;

– уменьшили коробы в пределах допустимых СНИП размеров вокруг вентиляционных систем и фановой трубы для увеличения полезной площади квартиры;

– выровняли стены, полы, смонтировали систему гипсокартонных потолков.

Второй этап – планировка и white box:

– ориентируясь на портрет нашего целевого покупателя, мы создали проект с удобной планировкой из двух комнат, кухни, санузла и отдельного хозблока с гардеробной;

– один из санузлов – изначально проектом квартиры было предусмотрено две точки – мы увеличили, а от второго отказались, заменив его хозблоком для размещения стиральной и сушильной машин и гардеробной, таким образом снизив риски будущих возможных проблем из-за прокладки трубопроводных коммуникаций по всей квартире;

– сделали white box – предчистовую отделку.

Всё это было непросто из-за нестандартной общей планировки, но нам удалось выжать максимум из имеющегося пространства. При этом, были соблюдены все необходимые нормы, в том числе и границы мокрых точек.

Наконец, третий этап – чистовая отделка. Мы выполнили ремонт, применив дизайнерские приёмы для увеличения пространства и объёма квартиры. Ремонтно – строительная бригада окрасила стены в светлые тона, смонтировала многоуровневую систему зонированного освещения, в ванной комнате уложила итальянский керамогранит, смонтировала вытяжку, разместила выводы под стиральную машинку, установила сантехнику, смесители и мебель для ванной комнаты.

Цена объекта жилой недвижимости складывается из множества неизменных факторов: расположение, транспортная доступность, инфраструктура вокруг, вид из окна и площадь самой квартиры. На эти факторы мы никак повлиять не могли.

А вот повысить стоимость объекта за счёт грамотно разработанного проекта ремонта и разумного планировочного решения – в наших силах. В результате переделки мы не просто увеличили цену на объект, мы повысили коэффициент полезной площади помещения – больше пространства для жизни семьи, сделали значительно конкурентоспособнее на фоне других аналогичных квартир с некачественной отделкой или отделкой для будущей перепродажи.

Нам удалось создать действительно удобное, комфортное и функциональное пространство для жизни!