Garnet — инвестиционная компания, работающая на рынке жилой недвижимости. Мы занимаемся поиском, оценкой, приобретением и реализацией квартир в жилых комплексах разных регионов России.

В 2019 году мы купили квартиры в подмосковном ЖК «Ёлкино». В проект зашли с собственными деньгами и пятью инвесторами, купившими от 2 до 12 квартир. Со всеми инвесторами были заключены договоры с распределением полученной доходности.

В этом кейсе мы расскажем о покупке квартир в объекте, который строился компанией, ставшей банкротом. Расскажем о юридических особенностях сделки. Объясним, как решили проблемы с оформлением документов, пережили коронавирусный локдаун и получили высокую доходность.

В конце 2019 года государственный застройщик достроил жилой комплекс «Ёлкино», который пришлось возводить с нуля после долгого простоя. Предыдущий застройщик «СУ-155» обанкротился еще в 2014 году. В «Ёлкино» он успел лишь подготовить котлованы под строительство двух корпусов, на этом работы на объекте остановились. При этом проект был разработан известным испанским архитектором Рикардо Бофиллом, что автоматически усиливало интерес покупателей. Часть квартир в комплексе принадлежала дольщикам, около 200 квартир застройщик выставил на продажу.

Первоначально мы обратили внимание на объект из-за низкой стоимости в сравнении с конкурентами. Ближайшие аналоги стоили значительно дороже. Цена квадратного метра в «Ёлкино» составляла около 50 тысяч рублей, а у ближайших конкурентов – 65 тысяч. Кроме того, ЖК «Ёлкино» расположен прямо на Ленинградском шоссе, рядом с Зеленоградом, что обеспечивает отличную транспортную доступность.

Из 200 квартир мы выбрали 28 наиболее интересных и зашли в сделку. Общая стоимость квартир составила 78 миллионов рублей, после регистрации сделки нам удалось договориться с застройщиком о комфортных условиях оплаты вместо предполагаемого аккредитива. За счет этого значительно улучшились показатели инвестиционного проекта, так как регистрация на часть квартир занимала от четырех до шести месяцев.

Как и в любом проекте, у ЖК «Ёлкино» были подводные камни. Мы сразу понимали, что квартиры не будут переданы вовремя. Крайним сроком сдачи было названо лето 2019 года, однако дом был доделан на несколько месяцев позже. Ключи начали передавать лишь осенью 2020.

Благодаря налаженному контакту с госорганами столицы, мы убедились, что разрешение на ввод объекта появится в конце 2019 года. Однако задержку в передаче ключей мы предугадать никак не могли. В дальнейшем она стала осложняющим фактором при продажах.

На старте мы опасались появления другого крупного продавца или внезапного появления на рынке дополнительного объема недорогих предложений от застройщика. Чтобы исключить этот риск, мы заказали выписки и отчеты аналитических компаний по комплексу и проверили всю историю сделок. Потенциальными конкурентами были лишь частные инвесторы с несколькими квартирами.

Другой сложностью стало оформление документов. Из-за застройщика-банкрота и оформления по договорам уступки прав требования, которые мы заключали с инвестором достройки, пришлось проводить серьезную юридическую экспертизу. Мы проверяли схему покупки и продажи объектов, дальнейшей процедуры банкротства и другие возможные риски. Помимо нашего юридического отдела, к работе над этими задачами мы привлекли узкопрофильного юриста по банкротству.

Мы изначально понимали, что банкротство застройщика исключит возможность ипотечного кредитования. В условиях, когда 80% покупателей необходима ипотека, банки попросту отказывали в кредитовании. Ситуацию усугубляло и то, что право собственности на квартиры не было оформлено. Эту проблему удалось решить с помощью наших договоренностей с банками. Спустя три месяца переговоров была получена аккредитация в двух банках, что послужило катализатором для активных продаж.

На стадии продажи квартир всплыла новая проблема. Из-за того, что комплекс еще достраивался, попасть на территорию можно было лишь по пропускам. С первыми покупателями пришлось встречаться буквально под забором стройки. Неудобства стали дополнительной мотивацией, и мы оперативно договорились о совместном использовании офиса продаж на объекте. В дальнейшем мы и вовсе остались там одни.

Из-за того, что комплекс находился в новой для нас локации, было необходимо с нуля формировать отдел продаж. Для работы над проектом в Подмосковье первым согласился переехать наш менеджер из ярославского филиала. Дополнительных сотрудников мы набрали уже в ходе работы. Несмотря на неудобства, присутствие на объекте позволило нам захватить весь рынок продаж. Кроме того, позднее мы докупили еще шесть квартир у частных продавцов.

Все шло спокойно, однако потом по продажам ударил коронавирусный локдаун. Почти на три месяца мы лишились возможности показывать квартиры покупателям. Из-за неработающих МФЦ и банков полностью остановились продажи, сделки, находящиеся в процессе регистрации тоже были заморожены. Пандемия ускорила подготовку дополнительных рекламных материалов. Мы сняли несколько 3D-туров, создали 3D-визуализацию каждой квартиры и воссоздали виды из окон, чтобы клиенты могли понять, что они покупают, не вставая с дивана. Для более удобного ознакомления с объектами мы разработали десятки презентаций.

На старте мы зашли в проект с собственными деньгами и пятью инвесторами, купившими от двух до 12 квартир. С каждым из них мы заключили договоры с распределением полученной доходности. Мы всегда рискуем собственными деньгами и заходим совместно с инвесторами в наши проекты. Мы получаем вознаграждение только в случае успешного завершения проекта, не беря оплаты при входе в объекты. Все квартиры были проданы в течение 2020 года с разной доходностью. Последняя квартира в ЖК «Ёлкино» была продана в феврале 2021 года. Изначально, заходя в проект, мы планировали получить целевую доходность 30% годовых. За счет улучшенных показателей по темпам продаж и ценам в среднем по проекту мы заработали 54% годовых до оплаты вознаграждения и налогов и 35% «чистыми» инвесторам.