Когда ведется поиск новых инвестиционных проектов, у аналитического отдела нашей компании стоит задача найти хороший недооцененный объект.

Такую недвижимость часто можно встретить на торгах по банкротству. Квартиры в ЖК «Новый Город», как раз были найдены на таких торгах, по случаю банкротства застройщика, и приобретены через аукцион. 

На торги было выставлено более 10 лотов, среди которых необходимо было выбрать ликвидные и отсечь неинтересные. Мы скрупулёзно анализируем каждый объект. После первичного анализа он попадает в работу к проектному менеджеру, где детально прорабатывается, оценивается технически, изучаются юридические риски, совершается выезд на объект. 

Простая идея

Когда мы выбирали по каким лотам принимать участие в аукционе, идея была довольно простая. Приобрести 1-комнатные квартиры и скорректировать планировку по европейскому принципу, иными словами, переделать 1 комнатную квартиру в так называемую «евродвушку». Площадь двух выбранных объектов вполне позволяла это сделать. Мы планировали возвести стену и сделать ремонт с отделкой white box. Когда сделали расчет, поняли, что выгода от работы с объектом не оправдывает затраты. Поэтому было принято решение ничего не переделывать и продать квартиры как есть, без отделки, ограничившись маркетингом и отрисовкой дизайн-проекта двухкомнатной квартиры.

Отсутствие отделки не смутило покупателей. Дом был сдан в эксплуатацию и интересен конечным покупателям. Свою роль сыграли хорошая локация, ЖК находится рядом с историческом центром Санкт-Петербурга, панорамные окна, высокие потолки, свой паркинг и развитая инфраструктура. Эти квартиры мы продали очень быстро.

Давайте повторим

Еще одну квартиру, уже трехкомнатную, в этом ЖК мы купили позднее, на следующем аукционе. Мы видели спрос на такие объекты во время рекламной кампании и к моменту покупки понимали, что объект будет продан по запланированной цене, потому что цена подобных объектов на рынке уже выросла, а цена на аукционе была очень выгодной для закупки еще до роста.

Преимущества из недостатков 

Несмотря на очевидные преимущества объекта, дом достраивался после процедуры банкротства, поэтому был далек от совершенства. Это выражалось в качестве материалов и отсутствии детской площадки. Таким образом соседний дом, который строился компанией RBI, одним из лучших застройщиков элитного жилья Санкт-Петербурга, составлял нам серьезную конкуренцию. Однако мы понимали, что крупный застройщик начнет активно рекламировать свой комплекс и привлечет достаточно много людей в эту локацию. Так же благодаря тому, что мы предлагали цены на готовое жилье ниже, чем наши конкуренты на строящееся жилье, наш объект в конечном итоге будет очень привлекательным. Это и было основой инвестиционного плана.

Подведение итогов

Это была небольшая сделка, на 34,9 млн и 3 объекта, отобранные из десятка. Две отличные 1-комнатные квартиры были приобретены в начале проекта и одна 3- комнатная с машино-местом после того, как мы поняли, что есть спрос.

Мы всегда готовы к тому, что сложности могут возникнуть на любом этапе реализации проекта. Этот проект не стал исключением – здесь они тоже были, и заключались в следующем:

Когда решили делать из 1-к квартиры «евродвушку», рассчитывали стоимость ремонта и рентабельность проекта, мы недооценили стоимость ремонта. Потолки в наших квартирах оказались выше стандартных – 3,3 м и качество стен оставляло желать лучшего, материалов для выравнивания потребовалось больше, чем планировалось. За счет, казалось бы, незначительного увеличения площади и дополнительных работ мы получили существенное удорожание стоимости ремонта, поэтому были вынуждены отказаться от изначальной идеи и успешно «продали» идею перепланировки с помощью маркетинговых материалов.

В целом в данном проекте участвовало 3 квартиры, общей стоимостью 34,9 млн. Всего срок реализации проекта занял 7 мес. Первые две квартиры были приобретены в декабре 2020 г., а 3-комнатная – в марте 2021 г. До марта мы продали первые объекты, а продажа последней и закрытие проекта были реализованы уже в июле 2021 г. Несмотря на то, что изначальный план инвестиционного проекта пришлось корректировать уже в процессе, мы предвосхитили запланированные результаты. В среднем по трем квартирам мы получили 39,88% годовых после выплаты налогов.

Посмотрите, какие цифры мы получили

39.88%

Годовая доходность

7 месяцев

Срок инвестиций

34.9 млн

Общая сумма вложений

3

Продано квартир

Наши завершенные проекты

Как мы работаем?

Garnet Invest подбирает объект
и проводит сделку
Понравился кейс?
Узнайте больше о том, в какие объекты можно инвестировать вместе с нами.

Оставьте контакты

Мы свяжемся с вами и предложим
подходящие объекты

tg

Мы не передадим ваши данные третьим лицам.