Мифы о покупке недвижимости на торгах

slide-to-bottom

В России регулярно проводят торги по банкротству, на которых распродают недвижимость. Согласно информации, распространяемой в интернете, новичку в торгах открываются сказочные возможности по приобретению интересных и высоколиквидных объектов. Мол, оформляй документы, подавай заявку, вноси залог  и пожинай плоды выгодного вложения.

Однако зачастую, вместо денежных рек инвестор сталкивается с кипой проблем. Существует много мифов о покупке недвижимости с торгов. Давайте разберем самые распространенные из них.

Первый миф. Сверхдоходность

Часто можно наткнуться на компании, выпускающие «фейки» про колоссальную доходность от сделки на торгах. Порой они обещают новичку аж 50-70% годовых. Однако это маловероятно по целому ряду причин.

Одни из них – низкая конкуренция на торгах и недооценка сроков снятия имеющихся обременений. В реальности уровень конкуренции на торгах сопоставим с конкуренцией на старте продаж высоколиквидного жилого комплекса. На один из последних аукционов по продаже двухкомнатной квартиры в Красногорске заявки подали 74 участника. Было сделано 23 ценовых шага, а стоимость поднялась выше рыночной на миллион.

С обременениями все сложнее. В первую очередь важно проверить покупаемый объект на их наличие, параллельно решая вопрос о том, кто займется их снятием. В законе прописано, что обременения в виде банковских залогов и арестов судебных приставов автоматически снимаются после торгов. Увы, реальность такова, что сделки после торгов просто приостанавливают и снятие залогов отнимает у покупателей массу времени и нервов. При этом любая задержка — меньшая доходность инвестиции. Нередки случаи, когда аресты или притязания возникают уже после проведения аукциона, к такому повороту тоже необходимо готовиться заранее.

Помимо этого часто возникают сложности при просчете стоимости и ликвидности объекта, выставленного на продажу. Важно понимать, что она зависит от огромного количества факторов. Нужно учитывать рыночный спрос, характеристики объекта, ускоряющие продажу, а также количество конкурентов. Если сделать неверную оценку – ваша инвестиция завершится в срок выше планируемого. Часто «инвестиционные консультанты» выдают желаемое за действительность, не делают тестовой рекламы и не оценивают рынок. Это может привести к покупке «неликвида» по завышенной цене.

Следующий фактор – недооценка расходов. Да, нужно рассчитать все. Начиная от имущественного и подоходного налогов, стоимости денег, госпошлины, заканчивая расходами на коммунальные платежи и капремонт. Не менее важно выбрать правильную схему приобретения и продажи объекта. Важно не только легально минимизировать налоги, но и не нарушить закон при осуществлении предпринимательской деятельности без организации юридического лица.

Считайте доходы за год, а не доходы с конкретного объекта, ведь выгодные торги случаются редко, проектов мало, в конечном итоге средства будут простаивать, а доход размываться.

Второй миф. Кто-то сделает все за вас

Компании и эксперты, желающие нажиться на инвесторе, зачастую обещают обеспечить легкость сделки, говорят, что все сделают за новичка. На деле это совсем не так. Инвестор вносит сумму задатка самостоятельно, приобретает объект на себя, продает также от своего имени, а значит, риски и юридические последствия автоматически ложатся на его плечи.

«Помощники», предлагающие свои услуги, часто склоняют инвестора к покупке недвижимости в разных регионах. Оправдывают они это тем, что в любом субъекте России у них есть партнеры. На деле же, партнерами часто оказываются непрофессиональные агенты по недвижимости, для которых такие проекты непрофильные. Для агента ключевым моментом является продажа, а это часто не вяжется с желаемой доходностью инвестора.

Выдача доверенности непроверенным агентам является большим риском. В противном случае инвестору регулярно придется ездить к нотариусу для оформления документов. Самому бегать за справками из психоневрологического и наркологического диспансеров, ездить в МФЦ и банки на сделку.

Третий миф. «Мы договоримся»

Часто «эксперты» в торгах обещают инвестору железный выигрыш. На деле это не так. «Механизмы», с помощью которых можно было бы обеспечить победу в аукционе, нелегальны и представляют собой взятку сотруднику электронной площадки, в которой вы становитесь участником. Скорее всего, они вообще ни с кем не договариваются, а просто набивают себе цену.

Помимо этого, некоторые компании просят у инвестора вознаграждение, не зависимо от цены выигрыша. Не важно, за какую сумму лот уйдет с торгов, «помощник» оставит всю разницу себе.

Вывод

Если вы твердо решили зарабатывать на торгах, то хорошенько разберитесь в этой сфере и займитесь регулярным анализом рынка недвижимости, оценивайте все возможные риски и здраво подходите к выбору лотов. Либо начните инвестировать с компанией, которая постоянно и регулярно занимается выкупом недвижимости на торгах, имеет собственный отдел продаж, покупает объекты в регионы своего присутствия и инвестирует собственные средства совместно с инвесторами.