Каждый месяц Garnet invest прорабатывает более 240 новых объектов для инвестиций. Мы часто рассказываем о наших проектах с аукционной недвижимостью, но в компании также активно мониторят и открытый рынок. Осенью прошлого года мы увидели привлекательное объявление о продаже 3-комнатной квартиры в центре Москвы и запустили стандартную проверку перед сделкой. Этот объект у нас в итоге окрестили «Трёшка с сюрпризами».

Хорошая квартира с выгодной ценой

Выставленная на продажу квартира находится в районе станции метро «Проспект мира». Нас привлекли: удачная планировка, окна на обе стороны дома, хорошее состояние квартиры и ее цена – для этого предложения весьма невысокая.

Брокер указал понятные для нас причины такого ценообразования – пожилая, но активная и здоровая собственница хочет поскорее продать квартиру и переехать за город.

Сюрприз первый: 5 комнат вместо трёх

Приезжаем на осмотр объекта и понимаем, что квартира не 3-комнатная, а 5-комнатная – она объединена с соседней 2-комнатной квартирой. На объекте имеется ряд неузаконенных перепланировок: увеличена кухня, убран один из санузлов.

Для дальнейшей реализации проекта нам придется делать новый ремонт. И не только ограждать соседнюю квартиру, но и приводить сам объект в первоначальный вид, иначе в будущем возникнут сложности при оформлении сделки с ипотечными покупателями.

На просмотре обратили внимание, что окна одной из комнат выходят не только на улицу, но и на крышу магазинов первого этажа. Площадь крыши значительно больше подъездного козырька и тянется вдоль всего дома. Этот фактор понижает ликвидность объекта, но цена все равно интересная, поэтому продолжаем изучение.

Просим брокера прислать документы на проверку и организовываем встречу для обсуждения сделки.

Сюрприз второй: взыскание, рента и договор без подписи

Ситуация, когда собственник объединяет две квартиры, не редкость. В подобных случаях правовая связь между объектами тоже имеется. Поэтому, изучая одну квартиру, необходимо изучать и вторую. Начинаем самостоятельно проверять 2-комнатную квартиру и узнаем, что она была заложена по микрозаймам, и на нее успешно обращено взыскание. Юридически собственник сменился на нового, но фактически недвижимость осталась в пользовании у прежнего владельца.

Из документов по 3-комнатной квартире видим, что изначально объектом владела дочь собственницы, потом продала его матери за 1 млн рублей.

По квартире был заключен договор ренты, который через год был расторгнут. Но по какой-то причине нотариальное соглашение о расторжении договора ренты не подписано плательщиком ренты – расшифровка с Ф.И.О. имеется, а сама подпись не стоит.

Понимаем, что, с одной стороны, подобные документы являются дополнительным аргументом для торга, а с другой – имеются риски для оспаривания сделок. Это, скорее всего, не понравится банкам покупателей с ипотечным плечом, коих сейчас на рынке большинство.

Просим собственницу взять на встречу оригиналы документов, а также расписки по сделкам.

Сюрприз третий: собственница без подписи

На встречу в нашем офисе собственница приехала в сопровождении брокера и двух родственников. Проверив оригиналы документов, мы узнали, что расписка по договору купли-продажи на 1 млн руб. не оформлялась. Отсутствует и расписка по соглашению о расторжении договора ренты, хотя в самом соглашении указано, что получатель ренты возвратил плательщику 900 тыс. руб., о чем имеется расписка.

Родственники собственницы равнодушно предложили при необходимости ближе к сделке составить расписки и предоставить их нам. На вопрос об отсутствии подписи в соглашении о расторжении ренты родственники картинно удивились, а собственница начала нахваливать плательщицу ренты и менять тему разговора.

Главным же сюрпризом для нас оказался тот факт, что собственница по состоянию здоровья не может писать, да и вовсе не помнит свою подпись и соответственно никак не может подписывать документы и написать расписку о получении аванса.

Безусловно, существуют правовые способы решения таких задач, но для нас это стало последней каплей – количество рисков было непомерно большим. Мы отказались от сделки.

Вывод

Каждый раз, изучая объект для закупки, в Garnet invest стремятся не только приобрести ликвидную недвижимость по выгодной цене, но и оценить сценарии ее дальнейшей продажи, предвидеть возможные риски и сложности при реализации.

Нам нужно, чтобы квартиру без труда одобрили в банке при продаже в ипотеку, ведь большая часть рынка – это покупатели с ипотечным плечом. Имеющиеся риски не должны увеличивать цикл проекта, так как скорость его реализации прямо влияет на конечную доходность.

Для нас безопасность вложений важнее цены закупки.