ЖК Видный город – это проект застройщика Урбан Групп, который попал под процедуру банкротства в 2014 году. Недостроенные объекты этого застройщика были переданы для завершения строительства Фонду защиты прав дольщиков, организованному при поддержке Правительства Московской области и корпорации ДОМ.РФ.

Наша компания всегда держит «руку на пульсе», поэтому мы не просто знали, что проект будет достраиваться, мы ждали возобновления строительства и начала реализации квартир.

Реализация началась с аукционов на электронных площадках, в которых мы активно принимали участие. Участию предшествовала большая подготовительная работа. Мы анализировали комплексы конкурентов, вторичную недвижимость в данной локации. Мы подробно изучили поэтажные планы домов, нашли уникальные лоты, квартиры с лучшим видом и самые неликвидные лоты, которые ни в коем случае нельз было покупать.

Ставку делали, в первую очередь, на объекты, которые подрастут в цене после начала розничной реализации, а также на 1-комнатные квартиры и студии. По опыту мы знали, что лоты, отобранные при старте продаж, принесут хорошую прибыль за счет дальнейшего спроса и повышенного интереса потенциальных покупателей к небольшим объектам, которые довольно быстро закончатся.

Приобретение первых квартир в ЖК Видный Город пришлось на период с августа по октябрь 2020 г. Мы знали, что цены на недвижимость в начале 2021 г. вырастут, однако такой мощный подъем спрогнозировать было невозможно. Поэтому закупались эти объекты по принципам, которые работают вне зависимости от ситуации на рынке – недооцененность и наличие возможности устранить факторы, ее создающие. Этими принципами мы руководствуемся при закупке всех объектов и рассчитываем рентабельность проекта исходя из текущих цен на рынке на момент входа, не надеясь на рост рынка.

Имеет смысл рассказать, что же представляет из себя проект.

ЖК Видный Город – ЖК «комфорт-класса», особенностью которого является классическая архитектура, красивые фасады и ландшафтный дизайн во дворах. Когда мы обратили внимание на этот проект некоторые дома уже были построены и заселены, имели довольно привлекательный внешний вид. Малоэтажное строительство, закрытые дворы, хорошие детские площадки, паркк, разбитый в расположенной неподалеку старинной усадьбе Суханово – все это были факторы для успешной дальнейшей реализации. Ну и локация – ЖК располагается в 15 минутах езды от МКАДа.

Однако, основной проблемой была репутация стройки. Выше упоминалось, что строительство ЖК начинала компания Урбан групп, которая попала под процедуру банкротства в 2014 г. Строительство шло очень медленно, и у потенциальных покупателей были вполне объяснимые опасения по поводу своевременности сдачи объекта в эксплуатацию. А поскольку объект достраивался после процедуры банкротства, ходили слухи, что качество строительства оставляет желать лучшего.

Плюсы проекта перевешивали минусы. На нашей стороне были возможности в части цены – она была ниже, чем цена аналогичных объектов в этой локации. Еще большую роль в успехе сыграли знания и опыт, сформированные благодаря предыдущим проектам, в том числе на проекте ЖК Эко Видное 2.0.

Возвращаясь к истории реализации проекта, хочется сказать, что мы видели его довольно масштабным. В ЖК Видный город к закупке было отобрано около 50 лотов. Нам удалось поучаствовать и выиграть торги по 5 объектам, а остальные 45 квартир мы планировали приобрести в декабре 2020 г. по прямому договору с новым застройщиком.

Уже перед Новым Годом мы заключили договоры бронирования, открыли эскроу-счета и активно готовились переводить на них денежные средства для оплаты. Все работало в стандартном режиме. А в один момент произошло то, чего не ожидали ни мы, ни наши инвесторы. Застройщик решил пересмотреть ценовую политику и увеличить цены своих объектов на 25%, включая забронированные.

Разумеется, при таких условиях проект не мог нам дать ту доходность, на которую мы рассчитывали, и которую обещали нашим инвесторам. Поэтому, несмотря на то, что мы провели титаническую работу по подготовке к сделке, мы отказались от покупки всего объема, а запланированные средства направили на покупку другого проекта.

Хочется отметить, что мы очень ценим и любим каждого нашего инвестора. Особенно нам приятно работать с теми, кто так или иначе имеет отношение к сделкам с недвижимостью. Наши постоянные инвесторы – это люди, которые сами раньше инвестировали в недвижимость или имеют в собственности несколько «доходных» объектов – квартир или коммерческих помещений. Они разбираются в планировках и ремонте, знают цену вида из окна и локации, могут реально оценить трудовые затраты и опыт, необходимые для поиска, покупки и продажи интересного объекта.

Наши инвесторы проживают не только в Москве, Санкт-Петербурге, но и в других регионах. Они нам доверяют и, как правило, принятие решения о покупке происходит после просмотра презентации и нашей беседы.

Новые проекты приобретается за собственный счет или в первую очередь предлагаются клубным инвесторам, которые участвовали с нами в предыдущих проектах. Схема взаимодействия с ними отработана. Они уверены в результате и готовы работать на ранее установленных условиях – наше вознаграждение составляет процент от прибыли.

Если клубные инвесторы по разным причинам не вошли в проект и остались нереализованные объекты, мы предлагаем их инвесторам из базы интересовавшихся, а далее – в рынок. Как правило, желающие поработать с нами находятся довольно быстро и уже на первом-втором этапе мы закрываем сбор средств.

На старте мы зашли в проект с собственными деньгами и пятью инвесторами, купившими от двух до 12 квартир. С каждым из них мы заключили договоры с распределением полученной доходности. Мы всегда рискуем собственными деньгами и заходим совместно с инвесторами в наши проекты. Мы получаем вознаграждение только в случае успешного завершения проекта, не беря оплаты при входе в объекты. Все квартиры были проданы в течение 2020 года с разной доходностью. Последняя квартира в ЖК «Ёлкино» была продана в феврале 2021 года. Изначально, заходя в проект, мы планировали получить целевую доходность 30% годовых. За счет улучшенных показателей по темпам продаж и ценам в среднем по проекту мы заработали 54% годовых до оплаты вознаграждения и налогов и 35% «чистыми» инвесторам.

Мы ожидали, что это будет большой проект из 50 квартир. Вложения могли составить более 200 млн. рублей. В итоге несмотря на то, что получился небольшой проект с пятью объектами, мы получили, как и предполагали на этапе планирования, прекрасную доходность в размере 51,17% годовых после уплаты налогов.

Всего срок реализации проекта ЖК Видный город занял 8 месяцев. Первые квартиры были приобретены в октябре 2020 г., а последняя продана в конце июня 2021 г.