Пару месяцев назад наша компания обратила внимание на очередной проект бывшего застройщика Урбан Групп ЖК «Митино О2». Данный застройщик несколько лет назад попал под процедуру банкротства и в настоящее время часть его проектов достраивает «Фонд Защиты прав граждан участников долевого строительства».

На момент происходящих событий, для дальнейшей реализации мы уже приобрели несколько квартир в данном ЖК. Стратегия инвестирования заключалась в следующем: купить самые ликвидные квартиры у застройщика на этапе строительства, дождаться ввода дома в эксплуатацию и, как следствие, роста цен, а далее продать по цене рынка. С учетом выросшего рынка в Подмосковье, экономика проекта обещает быть успешной.

В ходе поиска предложений от застройщика мы обратили внимание на наличие большого количества рекламных объявлений о продаже квартир в Митино О2 от частных инвесторов и представляющих их интересы агентств недвижимости.

Пообщавшись с сотрудниками одного такого агентства, мы узнали, что есть частный инвестор, который реализует ряд объектов в ЖК. Квартиры были приобретены, оплачены и сейчас выставлены на продажу. Предложение на первый взгляд было очень заманчивым. К покупке было предложено около 50 квартир и в случае их приобретения «оптом» от 10 штук и более мы могли получить существенную скидку.

По цене договорились быстро. Далее перешли к стандартной процедуре детального анализа объектов и глубокой проверке юридической части, в результате которых выяснили следующее. Оказалось, что предложенные нам квартиры изначально приобретали несколько дочерних предприятий застройщика Урбан Групп. Эти компании, как пишут в открытых источниках, создавались для получения кредитов застройщиком, и закладывали купленные квартиры в банк, кредитные средства направлялись на строительство. А сегодня эти же квартиры куплены другим лицом и находятся в реализации от его имени.

В ходе проверки у нас появился ряд вопросов и к действующим собственникам. Мы хотели понять каким образом объекты были выведены из-под залога, существует ли какая-либо взаимозависимость между действующими продавцами и предыдущими собственниками. Количество вопросов росло в геометрической прогрессии и получить на них ответы было очень важно.

Наш основной риск заключался в том, что сделка по приобретению данных объектов могла быть на разных этапах признана недействительной.

Во-первых, когда квартиры приобретались дочерними компаниями у застройщика Урбан Групп. В этом случае сделки по приобретению объектов недвижимости можно было оспорить, если они были заключены по заниженным ценам. Цены в этих сделках были явно занижены с самого начала.

Во-вторых, банк, который выдавал кредиты под залог этих объектов, в настоящее время находится под санацией и все его проблемные активы переданы другому банку. Отсюда возникли дополнительные вопросы и сомнения. Каким образом эти объекты были выведены из-под залога? Действительно ли все требования банка были погашены? Действительно ли со стороны банка нет претензий к лицу, которое выкупало эти квартиры?

В-третьих, последняя сделка, в которой объекты передавались от лица, выкупившего квартиры банка, нашему продавцу, вызывала не меньше вопросов. Насколько она была реальной? Перечислялись ли средства в оплату или оплата была произведена каким-то иным способом?

Все эти «тонкие места» обязательно нужно было тщательно проверить. Нужно было учесть и то, что любое из действующих лиц тоже могло в будущем оказаться в процедуре банкротства, а все сделки, заключенные с его участием в периоде от одного года до трех лет, могли быть оспорены.

В попытках прояснить ситуацию мы использовали различные источники информации, открытые и закрытые, пытались договориться с собственниками о встрече. Встреча не состоялась, диалога с агентами, которые занимались реализацией, не получилось, в итоге мы отказались от этого проекта как от рискованного.

Приобретение любого объекта недвижимости сопряжено с рисками. Наша задача найти такой объект, в котором мы сможем эти риски просчитать и обойти. В этом проекте мы приняли решение отказаться от предложения, так как была высока вероятность рано или поздно стать участником судебных разбирательств.

В итоге мы нашли другие объекты для наших инвесторов, менее рискованные и с хорошей доходностью. А буквально неделю назад в СМИ вышла статья, в которой говорилось о том, что правоохранительными органами начата проверка продажи тех квартир, которые предлагались и нам.

“Жилищное вредительство: Urban Group заподозрили в новых махинациях на 5 млрд рублей”

Нас и наших инвесторов от серьезных неприятностей уберег принцип – не заходить в объекты с высоким риском и неоднозначным прошлым.

Высокая доходность вложений – это важно, при этом осторожность в выборе объекта важна не меньше.