Slide Покупка квартир по переуступке Антикейс
ЖК "Митино О2"

Пару месяцев назад наша компания обратила внимание на очередной проект бывшего застройщика Урбан Групп ЖК «Митино О2». Данный застройщик несколько лет назад попал под процедуру банкротства и в настоящее время часть его проектов достраивает «Фонд Защиты прав граждан участников долевого строительства».

На момент происходящих событий, для дальнейшей реализации мы уже приобрели несколько квартир в данном ЖК. Стратегия инвестирования заключалась в следующем: купить самые ликвидные квартиры у застройщика на этапе строительства, дождаться ввода дома в эксплуатацию и, как следствие, роста цен, а далее продать по цене рынка. С учетом выросшего рынка в Подмосковье, экономика проекта обещает быть успешной.

В ходе поиска предложений от застройщика мы обратили внимание на наличие большого количества рекламных объявлений о продаже квартир в Митино О2 от частных инвесторов и представляющих их интересы агентств недвижимости.

Пообщавшись с сотрудниками одного такого агентства, мы узнали, что есть частный инвестор, который реализует ряд объектов в ЖК. Квартиры были приобретены, оплачены и сейчас выставлены на продажу. Предложение на первый взгляд было очень заманчивым. К покупке было предложено около 50 квартир и в случае их приобретения «оптом» от 10 штук и более мы могли получить существенную скидку.

По цене договорились быстро. Далее перешли к стандартной процедуре детального анализа объектов и глубокой проверке юридической части, в результате которых выяснили следующее. Оказалось, что предложенные нам квартиры изначально приобретали несколько дочерних предприятий застройщика Урбан Групп. Эти компании, как пишут в открытых источниках, создавались для получения кредитов застройщиком, и закладывали купленные квартиры в банк, кредитные средства направлялись на строительство. А сегодня эти же квартиры куплены другим лицом и находятся в реализации от его имени.

В ходе проверки у нас появился ряд вопросов и к действующим собственникам. Мы хотели понять каким образом объекты были выведены из-под залога, существует ли какая-либо взаимозависимость между действующими продавцами и предыдущими собственниками. Количество вопросов росло в геометрической прогрессии и получить на них ответы было очень важно.

Наш основной риск заключался в том, что сделка по приобретению данных объектов могла быть на разных этапах признана недействительной.

Во-первых, когда квартиры приобретались дочерними компаниями у застройщика Урбан Групп. В этом случае сделки по приобретению объектов недвижимости можно было оспорить, если они были заключены по заниженным ценам. Цены в этих сделках были явно занижены с самого начала.

Во-вторых, банк, который выдавал кредиты под залог этих объектов, в настоящее время находится под санацией и все его проблемные активы переданы другому банку. Отсюда возникли дополнительные вопросы и сомнения. Каким образом эти объекты были выведены из-под залога? Действительно ли все требования банка были погашены? Действительно ли со стороны банка нет претензий к лицу, которое выкупало эти квартиры?

В-третьих, последняя сделка, в которой объекты передавались от лица, выкупившего квартиры банка, нашему продавцу, вызывала не меньше вопросов. Насколько она была реальной? Перечислялись ли средства в оплату или оплата была произведена каким-то иным способом?

Все эти «тонкие места» обязательно нужно было тщательно проверить. Нужно было учесть и то, что любое из действующих лиц тоже могло в будущем оказаться в процедуре банкротства, а все сделки, заключенные с его участием в периоде от одного года до трех лет, могли быть оспорены.

В попытках прояснить ситуацию мы использовали различные источники информации, открытые и закрытые, пытались договориться с собственниками о встрече. Встреча не состоялась, диалога с агентами, которые занимались реализацией, не получилось, в итоге мы отказались от этого проекта как от рискованного.

Приобретение любого объекта недвижимости сопряжено с рисками. Наша задача найти такой объект, в котором мы сможем эти риски просчитать и обойти. В этом проекте мы приняли решение отказаться от предложения, так как была высока вероятность рано или поздно стать участником судебных разбирательств.

В итоге мы нашли другие объекты для наших инвесторов, менее рискованные и с хорошей доходностью. А буквально неделю назад в СМИ вышла статья, в которой говорилось о том, что правоохранительными органами начата проверка продажи тех квартир, которые предлагались и нам.

 

“Жилищное вредительство: Urban Group заподозрили в новых махинациях на 5 млрд рублей”

 

Нас и наших инвесторов от серьезных неприятностей уберег принцип – не заходить в объекты с высоким риском и неоднозначным прошлым.

Высокая доходность вложений – это важно, при этом осторожность в выборе объекта важна не меньше.

Наши завершенные проекты

Как мы работаем?

Garnet Invest подбирает объект
и проводит сделку
Понравился кейс?
Узнайте больше о том, в какие объекты можно инвестировать вместе с нами.

Оставьте контакты

Мы свяжемся с вами и предложим
подходящие объекты

tg

Мы не передадим ваши данные третьим лицам.