Этот антикейс напоминает детективный рассказ. В роли сыщиков – специалисты Garnet, которые на самом деле просто хотели убедиться в «чистоте» объектов, планируемых к покупке.

История лишний раз показывает, как важно проводить комплексную оценку проектов, если вы собираетесь инвестировать в них деньги. Даже в тех случаях, когда изначально кажется, что плюсы объекта могут перекрыть все возможные минусы.

Завязка: интересный объект на торгах

Garnet постоянно мониторит актуальные предложения на имущественных торгах по банкротству. Так мы находим хорошие объекты жилой недвижимости, доступные к покупке с большим дисконтом.

Недавно на торгах по банкротству застройщика появилось несколько квартир жилого дома в Жуково Московской области. Экономика получалась интересная.

Оценили локацию: свежий монолитно-кирпичный дом, место с очень хорошей экологией, в шаговой доступности – ж/д станция Ленинградского направления с современными электричками.

Дополнительный плюс: объект располагается недалеко от другого нашего проекта в Поварово, находящегося на стадии реализации. Это очень удобно для продаж.

Развитие событий: проверяем и оцениваем объект

Due diligence показал, что с юридической точки зрения квартиры «чистые»: на них никто не претендует, судов и обращений от кредиторов нет.

Просчитываем финансовую модель проекта в двух вариантах: с ремонтом квартир и без. Понимаем, что хотим участвовать в торгах. Остается только организовать просмотр.

Но тут и начинается самое интересное…

Арбитражный управляющий на все запросы отвечает, что за квартирами нет задолженностей по   коммунальным платежам и капительному ремонту. Уверяет, что объекты «в бетоне», в них никто не проживает, на них никто не претендует. Но фотографии она предоставить не может, а в организации просмотра нам отказывают под предлогом удаленности объекта.

Кульминация и развязка: едем на объект сами

Мы стараемся проводить полноценный осмотр всех лотов до начала торгов, ведь знаем из опыта, что выявленные по факту покупки дефекты могут увеличить расходы проекта и сроки его реализации.

Едем на локацию самостоятельно.

На месте общаемся с жильцами на улице, сотрудниками магазинов и аптек на первых этажах. Выясняется, что в этих домах некоторые жильцы до сих пор не могут получить прописку, т.к. есть проблемы с оформлением собственности. Люди собираются коллективно обращаться в суд.

Поднимаемся на этажи, где расположены интересующие нас объекты, и видим: квартиры, выставленные на торги, обитаемы! В них сделаны ремонты, там находятся люди. С улицы на окнах видны занавески и цветы.

Сомнения исчезли – в торгах мы участвовать не будем. Слишком велики рисков отмены их результатов или запрета регистрационных действий с квартирой из-за предстоящих судов.

Эпилог

Мы проделали большую работу по предварительной оценке интересующих нас лотов. Сделки казались прозрачными, проект – очень выгодным. Кто бы мог подумать, что выезд на местность перевернет планы с ног на голову?

Мы могли! Поэтому и поехали туда сами, несмотря на все уверения арбитражного управляющего. Иногда нам действительно приходится выступать в роли сыщиков и детективов, чтобы убедиться в «чистоте» сделок и минимизировать риски наших инвесторов.

Деньги мы вложим в другие, более надежные проекты. А победителям этих торгов, честно говоря, не позавидуем.

Что же, на российском рынке недвижимости и не такое можно сыскать.