Garnet — инвестиционная компания, работающая на рынке жилой недвижимости. Мы занимаемся поиском, оценкой, приобретением и реализацией квартир в жилых комплексах разных регионов России.

Антикейсы – это истории проектов, от участия в которых мы отказались. Они примечательны тем, что инвестиционные идеи в них, на первый взгляд, выглядели очень привлекательно. Но что же вышло на самом деле?

Хороший объект, привлекательная цена, минимальные риски

«На Береговом» — новый жилой комплекс комфорт-класса в районе Большого Сити. Идеальное расположение на первой линии Москвы-реки с живописным природным окружением. Рядом – крупные коммерческие проекты: ЖК «Береговой», «Фили Град», ONLY. Застройщик объекта — Правительство Москвы в лице казённого предприятия «Управления капитального строительства».

В первую очередь были сданы 4 корпуса на 510 квартир, при этом 100 из них подлежат заселению по программе реновации, а бОльшая часть была выставлена на торги. Аукционы от города Москвы проводятся на электронной площадке. Они примечательны тем, что допускают приобретение объектов в ипотеку, что вызывает особый интерес частных инвесторов и конечных покупателей.

Действительно, покупка недвижимости у города имеет ряд неоспоримых плюсов: безопасность сделки, отсутствие правовых рисков и, конечно, привлекательная цена. Мы постоянно участвуем в таких аукционах, но очень тщательно выбираем лоты. Наша цель – проекты, которые не потеряют своей ликвидности из-за большой конкуренции при дальнейшей перепродаже.

В ситуации с ЖК «На Береговом» мы изначально планировали побороться за два типа лотов: небольшие 1-комнатные квартиры и просторные 3-комнатные видовые квартиры. Планировали, но не стали.

Почему мы не вошли в проект

Нас смутило большое количество лотов, выставленных на торги – 420 из 510 квартир этого дома. Частично квартиры были с отделкой от застройщика, но большинство продавалось без отделки. К тому же после схода первой волны пандемии с её жёсткими ограничениями мы заметили небывалый интерес небольших инвесторов к такого рода аукционам. Муниципальные торги теперь проходят в условиях огромной конкуренции.

Продажа квартир в ЖК «На Береговом» отличалась ещё и активной рекламой комплекса, которая была даже в метро. Это привело к ещё большему ажиотажу на торгах. На один лот заявлялось в среднем по 10 участников. За некоторые лоты борьба велась сразу между 30–40 участниками. Цены взлетали, понижая ликвидность объектов.

Из сложившихся факторов вероятность получения хорошей доходности по квартирам «На Береговом» мы оценили как низкую, решили в проект не входить, а выбрать более выгодные варианты инвестиционных идей для наших клиентов.

Зато наблюдали за аукционом со стороны. Некоторые лоты, в основном крупные, выкупали по стартовой стоимости. Средние – за 104–110% от выставленной цены. По отдельным лотам наценка доходила до 26–30% от начальной стоимости, некоторые квартиры уходили с торгов по цене даже выше рыночной.

Смотрим дальше: что с ликвидностью?

Мы отслеживаем ход реализации всех проектов, к которым проявляли интерес, даже если в итоге отказались от них. Нам важно получить подтверждение результатов нашей аналитической работы и выдвинутых гипотез.

Сейчас мы наблюдаем следующую картину: на ЦИАН размещены объявления о продаже 210 (!) квартир ЖК «На Береговом». Среди них выделяется пентхаус площадью 210 кв. м и стоимостью 80 млн рублей, купленный каким-то инвестором на аукционе за 60 млн рублей. Кстати говоря, конечный покупатель, у которого есть деньги на приобретение такого жилья, должен ещё учесть особенность этого дома – передачу 1/5 квартир переселенцам из пятиэтажек по программе реновации.  

Подавляющее большинство выставленных на ЦИАН объектов — это 3-комнатные видовые квартиры 90–149 кв. м. без отделки. С торгов они уходили в среднем за 34 млн рублей, далее были выставлены инвесторами на продажу за 51–57 млн рублей. Сейчас же, на Циане начали появляться варианты всего за 35 млн рублей, и это с учетом того,  что покупались они с инвестиционной целью для получения хорошей доходности.

Выводы

Инвесторы, выигравшие торги ЖК «На Береговом», столкнулись с очень серьёзной конкуренцией при перепродаже квартир. Остаётся только догадываться, как долго их объекты будут экспонироваться на рынке недвижимости по выставленным ценам, и получится ли в итоге получить быструю и высокую доходность.

При выборе инвестиционных идей для наших клиентов наша компания обращает внимание на все характеристики объекта. В других антикейсах мы уже рассказывали, как отказывались от проектов из-за их неоднозначного прошлого, высоких правовых и финансовых рисков. В ЖК «На Береговом» с этим же был полный порядок. Более того, муниципальные квартиры – это всегда привлекательная стоимость. Но нельзя забывать, что для совершения удачной сделки нужно объективно оценивать ликвидность объекта. Надеясь быстро продать выгодно купленный лот, не производя в нем отделку, нужно оценивать количество будущих конкурентов и количество потенциальных покупателей данного объекта в данном доме. Квартиры в ЖК «На Береговом» с таким объёмом конкурентов назвать высоколиквидными никак нельзя.

Ну а мы с большим интересом будем следить за судьбой пентхауза с террасой в этом доме!

Наши завершенные проекты

Как мы работаем?

Garnet Invest подбирает объект
и проводит сделку
Понравился кейс?
Узнайте больше о том, в какие объекты можно инвестировать вместе с нами.

Оставьте контакты

Мы свяжемся с вами и предложим
подходящие объекты

tg

Мы не передадим ваши данные третьим лицам.