Когда начиналось строительство ЖК на улице Мельникова, предполагалось, что это будет быстро – построенный качественный объект бизнес-класса. Об этом говорят большое остекление, облицовочный кирпич, подземный двухуровневый паркинг, благородные подъездные группы, двухэтажные квартиры на последних этажах и собственная инфраструктура.
В процессе строительства у застройщика – компании Интеко – начались проблемы. Именно по этой причине строительство было затянуто, а ввод в эксплуатацию с I кв. 2018 года перенесли на 3 квартал 2019 года.
ЖК на улице Мельникова представляет собой 6 жилых корпусов высотой от 3 до 23 этажей. Технология домостроения — монолитная (индивидуальный проект), наружные стены выполнены из кирпича и пенобетонных блоков.
Мы давно знали о существовании этого объекта, но всерьез задумались о входе в проект в декабре 2021 г.
Кроме текущих объектов, с которыми мы работаем в моменте, мы ведем большое количество объектов в «фоновом режиме». Это значит, что мы не занимаемся их активным изучением, при этом наблюдаем за тем, что с ними происходит в динамике. Так было и с проектом на Мельникова.
Мы увидели, что на аукцион вывели парковочные места и решили их посмотреть. Места не вызвали восторга, при этом мы знали, что у собственника – банка есть и квартиры, которые однажды тоже появятся в реализации. Понимая, что проект перспективный, мы продолжали наблюдать и ждали появления квартир.
Спустя время банк выставил на продажу десяток лотов – квартир в этом жилом комплексе, в качестве непрофильных активов.
Если раньше мы только присматривались к проекту на Мельникова, то перед тем как принимать участие в аукционе и все же купить здесь ряд объектов, мы стали их подробно изучать.
Сначала мы заказали актуальные выписки из ЕГРН в отношении каждого из объектов и выписки из домовой книги. Полученная информация не могла не радовать – собственник банк, прописанных нет. Основание собственности – решение суда об отступном, уже давно вступившее в законную силу. Юридическая проверка показала, что оснований для оспаривания решения нет, прежний собственник сам был инициатором такой модели взаимозачетов с банком. Реализация также проводилась на законных основаниях, все необходимые документы были надлежащим образом оформлены и находились в свободном доступе. С документами по застройщику также было все хорошо: дом достроен и введен в эксплуатацию, все необходимые документы получены, споров, связанных со строительством не имелось.
Далее посмотрели каждую из квартир, сделали фото и видео, изучили информацию на предмет долгов по коммунальным платежам, проверили наличие претензий у управляющей компании. К слову, управляющую компанию мы тоже изучили, а также собрали мнения местных жителей. Мнение реального потребителя услуг всегда точнее, чем информация в интернете. Разумеется, каждую из квартир мы проверили и с технической точки зрения, в частности работу вытяжек, наличие трещин и иных конструктивных изъянов, подтоплений и т.п.
Результатом проверок явилось понимание – мы в очередной раз не ошиблись и в проект нужно заходить и как можно быстрее.
Большим плюсом данного проекта является прекрасная транспортная доступность. Она достигается за счет наличия доступа к двум веткам метро, до которых можно добраться пешком всего за 7-15 минут. А совсем рядом с домом, буквально в 1-3 минутах ходьбы, расположены автобусные остановки. Есть и удобный выезд на Волгоградский проспект, Симоновский Вал, Садовое кольцо и ТТК. Таким образом удачное расположение проекта позволяет закрывать разные транспортные потребности любого человека: как того, кто передвигается на автомобиле, так и того, кто пользуется исключительно общественным транспортном.
Так же мы обнаружили, что объектов, подобных интересующему нас, в данной локации практически нет. Конкуренция здесь оказалась крайне «полярна» и представлена либо домами старой застройки соответствующего качества, либо объектами бизнес-класса с сильно завышенными ценами. Объектов соответствующих понятию «золотая середина», когда и объект качественный и цена адекватная, в данной локации просто нет.
Когда планируется участие в торгах, спрогнозировать количество претендентов на объект практически невозможно. Этот аукцион был на удивление спокойным. Причиной такого спокойствия стал тот факт, что профессиональные участники явно недооценили рынок. На первый взгляд действительно могло показаться, что цена этих объектов несколько завышена и проект не принесет хорошей доходности. Но при глубоком анализе локации, транспортной доступности, конкурентных предложений и иных параметров становится понятно, что объект достоин внимания.
Как итог мы выиграли 5 лотов – просторные двухкомнатные квартиры средней площадью 69-71 кв. м. каждая, с хорошими планировками, 2-мя санузлами и местами для хранения вещей. В части из них был сделан white box, а часть продали в состоянии «как есть» – без отделки.
Покупка каждого объекта обошлась нам в 17-19 млн. руб. и общая сумма вложений в проект составила 96,1 млн. руб.
Можно сказать, что реализация проекта походила в рамках инвестиционной идеи. Единственный момент, который вышел за рамки плана – это сроки.
По нашей финансовой модели выход из проекта должен был занять около 5-6 месяцев и состояться ближе к июню 2022 года. Но за счет качественного анализа рынка на начальном этапе, грамотно выстроенной маркетинговой стратегии и профессионализма отдела продаж, первую сделку мы провели уже спустя месяц после оформления права собственности.
В начале марта спрос на недвижимость начал расти и у нас появилась возможность выбирать «своего» покупателя. Мы делали выбор в пользу быстрого и беспроблемного выхода на сделки. На этой волне была оперативно продана еще одна квартира, а в течение еще двух недель были закрыты сделки по оставшимся трем объектам.
✅ Таким образом конец марта ознаменовался закрытием проекта на ул. Мельникова с отличными результатами.
Посмотрите, какие цифры мы получили
Наши завершенные проекты
Как мы работаем?
и проводит сделку
Оставьте контакты
подходящие объекты
Мы не передадим ваши данные третьим лицам.