Начало истории

70-летняя собственница собирается продавать квартиру. Недвижимость была приобретена в 1997 году на ее имя по Договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом. На момент приобретения квартиры она состояла в зарегистрированном браке, супруг скончался в 2016 году.

Наша потенциальная клиентка является титульным собственником, но, право собственности в Росреестре на момент открытия наследства не оформлено.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре. И собственники у которых возникло право собственности до вступления этого закона в силу могут регистрировать это право по желанию. Данный закон вступил в силу 31 января 1998 г. Право собственности же было зарегистрировано только 25.04.2023 года.

После смерти супруга в наследственную массу был включен автомобиль, но не квартира.

Согласно разъяснениям, данным в п. 33 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29 мая 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании», в состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество (п.2 ст.256 ГК РФ, ст.36 СК РФ), а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное (п.1 ст.256 ГК РФ, ст.33, 34 СК РФ).

У скончавшегося супруга (наследодателя) имеются наследники первой очереди помимо супруги -дети от первого брака, которые в наследство не вступали и нотариальные отказы от наследства не оформляли. По словам собственницы они отказались от квартиры на словах.

Кроме того, в качестве наследников первой очереди могут выступать внуки наследодателя, в случае, если наследник по закону, умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем, то право наследования переходит по праву представления к его потомкам.

Проблемы

Квартира остается потенциальным спорным имуществом. Помимо прочего – в квартире не была выделена супружеская доля.

Есть ли решение?

Данный риск мы можем закрыть оформлением наследства на супружескую долю и оформлением еще одного свидетельства о праве на наследство по закону как на наследника первой очереди.

И снова проблемы

Но данные свидетельства не закрывают 100% наши риски относительно оспаривания наследства относительно 1/2 доли в квартире, которая должна была войти в наследственную массу.

Данная 1/2 доля на имущество наследодателя должна была при отсутствии отказов от других наследников оформляться в равных долях на наследников первой очереди и на лиц, которые в силу закона имеют право на обязательную долю в наследстве.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособный супруг/супруга и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя относящиеся к числу наследников по закону, указанных в ст. 1143-1145 Гражданского кодекса РФ, т.е. любой очереди, которые ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет; а также лица, которые не входят в круг наследников по закону, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на иждивении наследодателя и проживали совместно с ним.

По словам собственницы отказы от потенциальных наследников оформить невозможно. Будут два свидетельства о праве на наследство, выданные 2023 году нотариусом (в том числе, если данные о них будут внесены в Росреестр, то у потенциальных покупателей и банков, возможны опасения по поводу «свежего» наследства).

Кроме того, есть еще риски, связанные с восстановлением пропущенного срока по вступлению в наследство по уважительным причинам. По закону восстановить пропущенный срок можно, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам. Для восстановления срока необходимо обратиться в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска срока отпали. Вероятность тут конечно ~30%, так как прошло все-таки уже порядка 7 лет, но совсем их исключить мы тоже не можем.

Какие по итогу риски

1. Пожилой человек (без супруга и детей), выписывается в никуда.
2. Стоимость недвижимости ниже рынка.
3. Есть наследники первой очереди, о которых нам известно, и они не оформляли нотариальные отказы от наследства.
4. Быстрые переходы права (25.04.2023 г. регистрация права в Росреестре, если будут вноситься изменения в связи с вступлением в наследство, то в документах-основаниях также будут указаны свидетельства от 2023 г. Потом покупка меньше, чем через месяц на нас, потом перепродажа конечному покупателю).
5. Вероятна очень долгая экспозиция объекта, возможны отказы от банков, в случае с ипотекой, скорее всего будет значительный торг.

Условия для сделки

1. Условия, на которые согласна собственница:

• нотариальная сделка,
• электронная регистрация нотариуса,
• расчеты через депозит нотариуса,
• медицинское освидетельствование на сделке,
• оформление обязательства об отсутствии наследников и о разрешении с ними споров самостоятельно,
• оформление свидетельств о праве на наследство, как полагается в соответствии с законом, что снизит риски, как минимум, до рисков судов в отношении только 1/2 доли.

2. Условия, которые в значительной степени нас подстрахуют, но собственница на них не согласна:

• оформление прямых нотариальных отказов от всех наследников первой очереди,
• одновременная сделка с покупкой другого жилья на имя собственницы.

Наше мнение

Наследство – это всегда большие риски, чем приобретение недвижимости по другим основаниям, об этом свидетельствует судебная практика. А здесь мы точно знаем, что потенциальные наследники есть, как и вероятность восстановления пропущенных сроков.

Также собственница, будучи человеком в возрасте, после сделки ссылаться на тяжелые жизненные обстоятельства, заставившие ее продать квартиру, в которой она проживала с 1998 г. и выписаться в никуда.

И еще одна наша проблема, учитывая всё вышесказанное – это сложности именно с дальнейшей продажей объекта потенциальным покупателям, особенно в случае с ипотечниками, так как в совокупности все факторы, описанные в разделе про наши риски, могут быть расценены потенциальными покупателями, как весьма подозрительные.